Ипотека у нас вроде бы растет, но на самом деле рынок живет главным образом за счет государства. Без льготных программ купить квартиру сейчас практически невозможно, а банки все еще неохотно выдают кредиты на общих условиях.
Центробанк утверждает, что в минувшем году общий объем долгосрочных кредитов на покупку жилья по республике достиг 4.6 млрд манатов, прибавив за год 350 млн. При поверхностном рассмотрении динамика роста выглядит стабильной, но если приглядеться к цифрам, можно увидеть много интересного. Например, рынок развивается не самостоятельно, а полагается в основном на госфинансирование, пишет газета "Каспий".
Рынок под опекой
Ключевым игроком в этой сфере остается Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд, пропускающий через себя львиную долю сделок. При этом фактически из каждых трех манатов в ипотечном портфеле местных банков два выдается при поддержке АИКГФ. А банки пока осторожничают и неохотно рискуют собственными деньгами. Гораздо спокойнее работать через фонд, который берет на себя часть рисков и гарантирует возврат денег. В итоге получается, что ипотеки у нас выдается много, но почти вся она зависит от того, сколько денег выделит государство. Когда же бюджетные лимиты заканчиваются, рынок замирает в ожидании следующего транша, ведь финансисты пока не готовы заменять собой госпрограммы.
Так что ипотека приобретает черты социального инструмента, направленного на решение жилищных вопросов. Есть в этом и свои плюсы, поскольку такая модель позволяет поддерживать доступность жилья для населения, однако одновременно формирует зависимость отрасли от ежегодно выделяемых фонду бюджетных денег. И если разложить динамику за год, основной приток средств и на этот раз обеспечило государство, направив в ипотеку более 250 млн манатов, а банки добавили чуть более 100 млн.
Арифметика переплаты
И это многое объясняет, ведь для обычного человека выбор очевиден: где ниже ставка и мягче условия, туда и идут за кредитом потенциальные покупатели жилья. В итоге льготная и социальная ипотека становится не просто популярным, но даже единственным реальным вариантом стать собственником дорожающей недвижимости. Одна кополучается замкнутый круг. Хотя господдержка и помогает людям купить жилье, на деле она подталкивает застройщиков поднимать цены из-за растущего спроса. Словом, выгода от низкой ставки частично теряется, ведь и сами квартиры тоже становятся дороже. И если даже покупатель экономит на процентах, в результате все равно переплачивает за квадратные метры.
Наперегонки с ценами
Порой доступная ипотека сама по себе подливает масла в огонь ценового ралли, комментирует исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов.
- Массовый приток льготных денег на рынок недвижимости мгновенно приводит к повышению спроса, и следом продавцы начинают пересматривать прайсы в сторону увеличения, - говорит специалист. - Но цены подталкивает к росту не только спрос, а главным образом подорожание земельных участков под строительство, поскольку в черте города их становится с каждым годом все меньше.
При этом особенно сильно сказывается дефицит бюджетного жилищного фонда из-за невысоких темпов строительства. Предложение на рынке новых квартир падает, спрос у населения растет, и вследствие этого подрастает цена квадратного метра. Ипотечное кредитование тоже входит в стадию вынужденного роста: люди вынуждены брать в долг более крупные суммы лишь для того, чтобы успеть приобрести квадратные метры, которые еще недавно стоили дешевле.
Бум ипотеки во многом связан с тем, что люди трезво оценивают ситуацию: накопить на квартиру при нынешних темпах роста цен просто невозможно. Многие стараются успеть оформить кредит сейчас, пока хватает сбережений на первый взнос и ежемесячный платеж. И потом, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить деньги, что тоже подогревает ажиотаж.
Беспроблемные заемщики
Но даже несмотря на рост и ипотеки и соответственно долговой нагрузки на население, ипотечный портфель у нас по-прежнему остается одним из наиболее устойчивых сегментов финансовой системы. Уровень просроченной задолженности здесь минимальный - менее 1%. И это говорит о жестком отборе заемщиков: банки и государственные институты ориентируются преимущественно на клиентов с подтвержденным стабильным доходом.
Вместе с тем на рынке сохраняется выраженный региональный дисбаланс. Основной объем ипотечного кредитования по-прежнему концентрируется в Баку и на Абшероне - на эти территории приходится больше 80% всех выданных средств. В регионах темпы роста остаются сдержанными, и это в целом усиливает давление на рынок, приводя к повышению цен именно в столичном регионе.
Параллельно меняется и структура спроса. В течение прошлого года заметно снизился интерес к вторичному жилью, особенно к домам советской постройки. Среди основных причин участники рынка называют сложности с оценкой и страхованием таких объектов. В результате значительная часть ипотечных средств перераспределена в сегмент новостроек, и это фактически развязало руки застройщикам, позволив им активнее повышать цены.
Грядет триумф бетона
Следом закономерно увеличивается и средний размер ипотечного кредита. Удорожание недвижимости ведет к тому, что прежних объемов государственной поддержки уже недостаточно для приобретения жилья прежнего уровня. Если ранее выделяемых по линии фонда сумм хватало на двухкомнатную квартиру, то теперь в ряде случаев их недостаточно даже для полноценной однокомнатной в качественном жилом комплексе. В результате заемщики вынуждены либо увеличивать собственные накопления, либо прибегать к дополнительным кредитам, в том числе потребительским, для покрытия сопутствующих расходов.
Однако, как утверждает специалист по недвижимости Эльнур Фарзалиев, сейчас интерес покупателей смещается из центра в пригороды.
- Цены в центральных районах уже слишком высоки, - поясняет он. - Если раньше выделяемых средств хватало, то сейчас квартиры, подходящие под ипотеку, стали значительно дороже. В итоге многие вынуждены выбирать периферию.
По его оценке, в ближайшее время рынок может получить новый ценовой импульс. Массовый выход покупателей после выделения ипотечных лимитов способен подтолкнуть ценовой триумф бетона, и стоимость квадрата вновь начнет расти.
