Жильцы многоквартирного дома, расположенного по адресу: улица Мирали Сейидова, 18 (ранее 31/38), Ясамальский район столицы, построенного ЖСК Baku Universiteti для сотрудников Бакинского государственного университета, живут в условиях, которые они называют "постоянной угрозой". Фасад обветшал, стены покрылись трещинами, лифтовое оборудование регулярно ломается, коммуникации находятся в аварийном состоянии…
В дождливые дни подземный гараж здания заполняется водой, в результате с потолков регулярно осыпается бетон. Всё это не может не вызывать беспокойства жильцов, так как подобная ситуация грозит обрушением дома. Помимо того, на подземной парковке есть риск возникновения пожара: к самовольным нежилым постройкам в нарушение установленных норм были проведены электрические и газовые линии.
Управляющая же компания, ежемесячно собирающая с жильцов плату за обслуживание здания, не принимает никаких мер для исправления ситуации. Более того, ее руководство, по словам жителей, угрожает тем, кто выражает недовольство или пытается инициировать переход к иной форме управления - Товариществу собственников жилья (ТСЖ).
Но обо всем по порядку.
Как отмечается в жалобе, поступившей от жильцов в редакцию Media.Az, в свое время здание было возведено ЖСК Baku Universiteti. После завершения строительства собственники квартир ожидали, что управление домом будет передано самим жильцам, как это предусмотрено законом. Так, согласно пункту 5 статьи 109 Жилищного кодекса Азербайджанской Республики, после полного завершения строительства кооперативного здания и перехода к членам ЖСК права собственности на более 50% общего количества жилых и нежилых помещений в данном здании, в течение одного месяца выносится решение о ликвидации кооператива в установленном законом порядке или преобразовании в ТСЖ и принимаются необходимые меры в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Согласно статье 141 Кодекса, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания жильцов, надлежащее содержание и решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений. Последние обязаны выбрать один из следующих способов управления зданием:
- непосредственное управление собственниками квартир в доме;
- управление товариществом собственников жилья или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Форма управления выбирается на общем собрании собственников помещений в здании и при необходимости может быть изменена. Причем данное решение является обязательным для всех владельцев квартир в доме.
Однако после сдачи здания в эксплуатацию был создан коммерческий субъект - Общество с ограниченной ответственностью (ООО) под названием Bakı Universiteti, которое объявило себя управляющей компанией без учета мнения жильцов, начав самостоятельно устанавливать тарифы и взимать с собственников деньги на коммунальные и иные услуги "по квадратному метру". В результате реальное управление домом, в котором более 400 квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности жильцов, полностью контролирует коммерческая организация. По мнению граждан, такое положение дел нарушает их законные права.
Усугубляет ситуацию то, что ООО не выполняет взятые на себя функции. Жильцы отмечают, что на протяжении нескольких лет им предоставляли фиктивные отчеты о выполненных работах, а реальное состояние дома только ухудшалось.
Предоставляемые кооперативом отчеты о расходовании средств также вызывают обоснованные вопросы у жильцов. К примеру, согласно отчету за ноябрь, за указанный месяц с жильцов было собрано 15 351 манат, а расходы на здание составили 16 928 манатов. Однако, по утверждению жильцов, в пункте "Зарплаты" каждый месяц указывается разная цифра: ранее это были то 4 000, то 5 000 манатов, в этом месяце, теперь, указано 7 450 манатов. Так же у них вызывает вопрос пункт Sair xərclər ("Другие расходы"), так как непонятно, на что была потрачена указанная немаленькая сумма.
На все претензии управляющая компания приводит различные отговорки. К примеру, на возмущение граждан относительно регулярно ломающихся лифтов в ООО отвечают, что жильцы "не скидываются на ремонт". По утверждению же самих собственников квартир, они уже несколько раз собирали деньги на замену тросов и других деталей подъемников, однако ситуация не исправлялась, поломки случались вновь и вновь. В результате люди отказались оплачивать ремонт. Кроме того, как утверждают жители, ежемесячно из денег, собираемых под видом оплаты коммунальных услуг, 1 300 манатов перечисляются компании, занимающейся обслуживанием лифтов, и они недоумевают, почему нужно в таком случае платить отдельно за ремонт.
Более того, управляющая компания по своему усмотрению распоряжается общедомовым имуществом: часть мест на подземной парковке была продана посторонним лицам, не являющимся жильцами здания, или отдана под коммерческие объекты. В результате к уже существующим проблемам добавилась еще одна: из-за незаконного проведения электрических и газовых линий к самовольно построенным помещениям на парковке сложилась опасная ситуация. Электрические кабели проходят по открытой поверхности, что в условиях протекающих во время дождей потолков существенно повышает риск замыкания и пожара, который может обернуться трагическими последствиями, как это произошло недавно в другом здании по соседству.
"Учитывая сложившуюся ситуацию, мы уже долгое время пытаемся объединиться и создать настоящее ТСЖ для законного управления домом, однако нам всячески препятствуют: срывают объявления, угрожают вызовом полиции", - рассказывают собственники.
Граждане настаивают на законной передаче управления домом ТСЖ. Это позволит вернуть контроль над общедомовым имуществом, обеспечить прозрачность расходов и законность использования средств на содержание и ремонт здания.
Фотографии, предоставленные жильцами, наглядно показывают критическое состояние фасада и конструкций дома, подтверждая на аварийность и пренебрежение правилами безопасности.
Недовольные сложившейся ситуацией жители также направили обращение в соответствующие государственные инстанции, такие как, например, МЧС и Министерство науки и образования Азербайджана.
Редакция связалась с председателем ООО Bakı Universiteti Хикметом Джафаровым, чтобы прояснить сложившуюся ситуацию.
На вопрос о том, почему здание находится в плачевном состоянии, почему не проводятся работы по благоустройству, глава кооператива ответил, что взимаемой с жильцов оплаты коммунальных услуг с трудом хватает на зарплаты сотрудников, налоги, свет и т.д.
Что касается же утверждений жильцов о том, что каждый месяц в пункте расходов касательно зарплат указывается разная сумма, Джафаров аргументировал это тем, что число сотрудников периодически меняется, например, бывает, что кому-то выписываются штрафы за неявку или опоздание на работу и т.д.
При этом он отказался пояснить, что подразумевается под пунктом "Другие расходы", под который в ноябре было выделено 2 614 манатов, заявив, что если жильцам интересно, на что расходуются деньги, они могут обратиться к нему лично, и им все будет разъяснено.
Отвечая на претензии жильцов по поводу неработающих лифтов, председатель кооператива Джафаров заявил, что управляющая компания обязана заключить договор на обслуживание лифтового оборудования, однако ежемесячных платежей жильцов недостаточно для покрытия расходов: ремонт одного лифта может стоить от 3 000 до 5 000 манатов.
Комментируя вопрос о продаже части общедомового имущества и открытии коммерческих объектов в подземном гараже, Хикмет Джафаров заявил, что продажа была проведена непосредственно собственниками, а управляющая компания к этому никакого отношения не имеет.
Что касается пожароопасной ситуации, возникшей из-за незаконно проложенных электрических и газовых коммуникаций, председатель кооператива призвал не доверять отправленным фотофактам, назвав их авторов "авантюристами, которые всё врут и пытаются устроить провокацию на фоне недавних пожаров".
На замечание о том, что в дождливые дни подземную парковку заливает водой и существует риск короткого замыкания, председатель кооператива сначала категорически заявил, что такого быть не может: "Нигде ничего не течёт, только если у соседей сверху где-то прорвёт - тогда, возможно, немного капает на парковку". Однако после того, как ему сообщили о видеозаписях, предоставленных жильцами редакции (на кадрах видны настоящие "водопады", заполняющие гараж), Хикмет Джафаров ответил, что ничего об этом не знает и к нему якобы никто с подобными жалобами до сих пор не обращался.
