Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu ev ve tarla gibi gayrimenkullerin satışında uygulanan ön alım hakkıyla ilgili emsal niteliğinde bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, tarlalarda hak sahiplerine ait bölümlerin sınırlarının belirlenmemiş olması durumunda satış işleminin gerçekleştirilemeyeceğinin altını çizdi. Karara göre, satış öncesinde hak iddia etmeyen paydaş, tapu devri sonrasında da hak talep edemiyor.
Resmi Gazete'de yayımlanan Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararı, halk arasında "şufa hakkı" olarak bilinen önalım hakkına ilişkin kritik detaylar barındırıyor. Bu hak, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkânı tanıyor.
Söz konusu karar, miras veya satın alma yoluyla tarla gibi taşınmaz edinen milyonlarca vatandaşı doğrudan ilgilendiriyor. Birden fazla sahibi bulunan tek tapulu tarlalarda, tapu sahipleri kendi paylarının satışı konusunda sıklıkla anlaşmazlık yaşıyor.
Pay sahiplerinden birinin satış gerçekleştirmesi durumunda, diğer pay sahiplerinden herhangi biri dava açarak satın alma talebinde bulunabiliyor. Bu hak, hukuki terminolojide şöyle tanımlanıyor: "Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar."
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararında, önüne gelen bir uyuşmazlığı değerlendirirken dikkat çekici bir tespitte bulundu.
TARLADA SINIR ÇİZGİSİ BELİRLEYİCİ UNSUR
Yüksek Mahkeme, ortak tapulu bir tarlada hak sahiplerinden birinin payını satması sonrasında başka bir pay sahibinin önalım hakkını kullanmak istemesiyle başlayan davayı mercek altına aldı. Bir pay sahibi hakkını satmış, tapu işleminin ardından diğer pay sahibi satışın kendi adına gerçekleştirilmesi talebiyle yargıya başvurmuştu.
Satışı gerçekleştiren pay sahibi, yani davalı taraf, savunmasında tarlada fiili taksimin mevcut olduğunu, kendi payının sınırlarının belirli olduğunu öne sürdü. Yerel mahkeme de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kararı kanun yararına temyiz etmesi üzerine Yargıtay'ın gündemine taşındı.
Dosya incelemesine göre, tarlada sınır çizgisi veya sınırları belirleyen hatların bulunduğu iddia edilmesine karşın, bilirkişi tarlanın boş, ekilmemiş ve herhangi bir sınır çizgisine sahip olmadığını tespit etti.
SATIŞ ANINDA İTİRAZ ZORUNLULUĞU
Daire, bilirkişinin bu tespitlerinin yerel mahkeme kararında dikkate alınmadığını belirledi.
Daire kararında şu ifadelere yer verildi: "Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz."
Daire kararında ayrıca, "Dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek karar verilmesi gerekirdi" denilerek yerel mahkeme kararı bozuldu.
Haber Global
