:1200.jpg)
Застой, который долгое время наблюдался на рынке недвижимости страны, уже проявляется в снижении цен. На самом деле, это можно было прогнозировать. Так, при низких ценах на нефть, понижение стоимости недвижимости на рынке было ожидаемым.
Но в начале года мы писали, что падение цен на нефть серьезно не повлияет на рынок недвижимости в Азербайджане. Поскольку опыт показывает, что у нас рынок недвижимости связан с ценой на нефть. Цена на нефть в одно время сыграла важную роль в формировании предложения, что приходится на период с 2008 года: затем жилье и коммерческие здания начали расти в цене под влиянием многих других факторов.
И уже много лет ситуация оставалась прежней. Поэтому цены на рынке в основном формировались под влиянием других факторов, а если копнуть глубже, то явно не под влиянием спроса и предложения.
Вообще, в Азербайджане цены на недвижимость никогда не снижались под влиянием цен на нефть на мировом рынке. Другими словами, при подорожании нефти цены поднимаются, а при падении цен на нефть – не меняются.
Это проявилось во время глобального финансового и экономического кризиса в 2008-2009 годах. Хотя в тот период строительный бум в нашей стране ослабел, цены не изменились. Хотя, можно сказать, во всех развитых странах на рынке жилья произошло серьезное снижение цен. В Азербайджане в те годы, хотя и наблюдался спад на рынке недвижимости, падения цен зафиксировано не было.
Просто у нас значительную роль сыграли дополнительные факторы. Так, с начала года в области рынка недвижимости прошло ужесточение налогового механизма купли-продажи, уменьшился денежный поток из России и других зарубежных стран, неожиданный спад маната, и, в том числе, снижение ликвидности в банковском секторе стали серьезной предпосылкой для снижения стоимости в этой сфере.
Другими словами, если бы не вышеупомянутые факторы, то для падения цен на рынке недвижимости не было бы никаких фундаментальных оснований.
Но, одно дело совокупный спрос, а другое – платежеспособность, или, другими словами, покупательная способность… 70-80% имеющих потребность в жилье входят в категорию неплатежеспособных!
В настоящее время цены снизились более, чем на 20%. И нет никаких оснований для развития в противоположном направлении. Так, жесткость налогового механизма, применяемого к процессу купли-продажи, создающем основу для снижения цен, не будет устранена.
Динамика потока объема наличных денег из России и других зарубежных стран не изменится в ближайшее время в противоположном направлении, с ожиданием очередной девальвации маната, нынешнее состояние банковского сектора в стране не придет в состояние ликвидности в течение короткого периода времени.
Возникает вопрос: Цены все еще продолжат снижаться? Нет.
Как известно, на заседании Кабинета министров, посвященном итогам социально-экономического развития за I полугодие текущего года , глава государства дал указание выделить из госбюджета 200 миллионов манат Азербайджанскому Ипотечному Фонду, действующему при Центральном банке Азербайджана. Параллельно этому также будут смягчены правила выдачи ипотечных кредитов. Так, будет увеличен размер средств, выделяемых на ипотечное кредитование, снижены процентные ставки и увеличена максимальная сумма.
Средства массовой информации достаточно писали об этом, поэтому мы не хотим вдаваться в подробности…
Увеличение размера средств, выделяемых на ипотечное кредитование, снижение процентных ставок и увеличение максимальной суммы можно и нужно. Но возникает вопрос, есть ли гарантия, что после этого цены на рынке жилья не повысятся?!
К сожалению, нет!...
Вопрос в том, что в нашей стране цены на рынке жилья не формируются и не регулируются на основе правил спроса и предложения, в то время как в стране очень высокий спрос на квартиры. Но, одно дело совокупный спрос, а другое – платежеспособность, или, другими словами, покупательная способность… 70-80% имеющих потребность в жилье входят в категорию неплатежеспособных!
Однако, несмотря на это, цены высокие…
И это связано с тем, что в Азербайджане рынок жилья больше играет роль «источника инвестиций».
А «смягчение» условий ипотечного кредитования может привести к росту покупательской способности и этих 70-80 %, имеющих потребность в жилье, что в свою очередь может создать реальные условия для подорожания цен.
Правда, внедрение с этого года некоторых налоговых правил, связанных с купле-продажей недвижимости и прочие мероприятия, своего рода несколько ограничило рынок тем, кто использует рынок жилья как средство дохода и инвестиций.
Но главная цель состоит в том, что цены на жилье не формировались в результате искусственных факторов и не «раздувались»…
Смягчение условий ипотечного кредитования будет служить основной цели только в этом случае.
Парвиз Гейдаров
www.oxu.az
