В Азербайджане наблюдается переломная тенденция: безудержное подорожание на вторичном рынке жилья заметно сбавило обороты. Согласно свежим данным официальной статистики, в первом квартале 2026 года ценовой разрыв между новым и старым фондом начал стремительно расширяться. Если первичный сектор недвижимости показал рост на 13.1% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, то вторичный рынок прибавил всего 8.1%.
Данная ситуация выглядит особенно нетипичной на фоне исторической ретроспективы. На протяжении многих лет оба сегмента рынка недвижимости шли нога в ногу, демонстрируя синхронный рост. Более того, в периоды экономических колебаний прошлых лет именно обжитые квартиры зачастую дорожали быстрее строящихся объектов, привлекая покупателей возможностью немедленного заселения.
Возникает закономерный вопрос: какие скрытые экономические механизмы заставили вторичный рынок нажать на педаль тормоза именно сейчас?
Известный эксперт в сфере недвижимости Эльнур Азадов в своем комментарии телеканалу Baku TV пролил свет на сложившуюся парадоксальную ситуацию. Согласно его анализу, старый жилой фонд наконец-то пришел к экономическому балансу. "Вторичный рынок сформировал адекватную ценовую политику, которая жестко привязана к реальной покупательной способности населения и динамике спроса, - отмечает аналитик. - В то же время на первичном рынке бал правят сами компании-застройщики. Из-за отсутствия жесткой конкуренции в этом сегменте, девелоперы искусственно завышают планку: выставляемая на продажу новая недвижимость в среднем на 10-12%, а порой и на все 15% превышает свою реальную рыночную стоимость".
Председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж предлагает взглянуть на проблему под другим углом, связывая стагнацию цен с глобальным изменением потребительских предпочтений. "Эпоха старых построек неумолимо уходит в прошлое. Сегодня от 50% до 60% покупателей отдают безоговорочное предпочтение современным жилым комплексам", - подчеркивает руководитель ведомства. Эксперт выделяет три ключевых фактора такого сдвига: во-первых, запас эксплуатационной прочности новых зданий; во-вторых, физический и моральный износ старого жилого фонда, львиная доля которого уже исчерпала свой нормативный срок службы; и, в-третьих, прагматичный расчет покупателей - современные ипотечные программы гораздо охотнее финансируют покупку в новостройках, оставляя старые квартиры за бортом выгодного кредитования.
