Государственное ипотечное кредитование продолжает набирать обороты. А вот рассчитанные на широкие слои населения коммерческие кредиты на покупку жилья переживают не лучшие времена.
Для поддержания отечественной строительной сферы и решения проблемы с бюджетным жильем пять лет назад в стране стартовали меры по строительству недорогого жилого фонда, доступного для малообеспеченных слоев населения, особенно бюджетников. Задумку правительства по возведению жилых комплексов для части населения, социально опекаемой государством, сложно переоценить, и это начинание имеет хорошие перспективы.
Хотя денег пока выделено не густо - по данным Центробанка, по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) выдано ипотечных кредитов на сумму 256,2 млн манатов, а этого недостаточно для решения масштабной жилищной проблемы наших граждан. Как рассказал корреспонденту газеты "Каспий" аналитик рынка недвижимости Эльнур Фарзалиев, государственной ипотекой охвачены только социальные слои населения:
- Возникает вопрос: а что делать остальным в условиях дефицита ипотечных линий коммерческих банков? Ведь если подумать, социальные категории получают ко всему прочему и зарплату, и определенную государственную поддержку, тогда как многие наши граждане не имеют таких благ. Многие заняты малым бизнесом или сельским хозяйством и вынуждены проживать на съемных квартирах. Но свет в конце тоннеля все же есть - несмотря на сократившееся предложение, иные строительные компании все же сотрудничают с крупными местными банками, и оформить коммерческую ипотеку под 10% годовых вполне реально.
Когда есть возможность заработать
В отдельных случаях это возможно даже без претензий банка к величине «белой» зарплаты, нужно только предварительно оплатить солидный первоначальный взнос. Гораздо большей популярностью пользуются внутренние кредиты компаний. Строительный бизнес широко практикует оплату в рассрочку - заплатив первоначальный взнос в размере 20-30%, новоявленный владелец квартиры выплачивает оставшуюся сумму в течение 3-5 лет.
Как правило, такой импровизированный платежный продукт актуален при покупке недостроя, а также бюджетных, по общим меркам, квартир на периферии столицы. Даже не надейтесь, что застройщик предложит платить по частям за готовую новостройку в сердце столицы. Опрос строительных компаний показал: такое заманчивое предложение, как беспроцентные внутренние кредиты, не лишено нюансов. При разовой оплате квартира обходится на порядок дешевле. В одном из недостроев поселка Зых двухкомнатная квартира за 56 тыс. манатов подорожала в рассрочку на 25 тыс. манатов.
Дефицит выгодных предложений обусловлен острой нехваткой финансирования в сегменте строительства и ипотеки, заметил директор Ассоциации риелторов Азербайджана (АРА) Эльнур Азадов:
- Помню, как в начале 2000-х крупный банк с государственным капиталом активно финансировал строительный сектор в сегменте крупных застройщиков, гражданам предлагались ипотечные линии. Но после девальвации предложение, можно сказать, сошло на нет. В текущем году на этот рынок вышли две солидные финансовые структуры. Но пока они лишены большой практики, используют больше индивидуальный подход к строительным компаниям и клиентам.
Нельзя сказать, что коммерческая ипотека совсем не работает, но она однозначно нуждается в расширении. Особенно в условиях усилившейся конкуренции на строительном рынке. Чтобы сделать предложение более выгодным, банки должны выходить на этот рынок, выносить дополнительные финансовые ресурсы для застройщиков и покупателей недвижимости. Только в этом случае можно говорить о появлении бюджетного предложения и широкой востребованности ипотечных продуктов. Ведь не секрет, что широкий выбор является залогом конкуренции, низких цен и развития рынка в целом.
При отсутствии конкуренции
Большинство стройкомпаний продают квартиры "под маяк", заметил эксперт:
- Строительному бизнесу выгодно быстро построить и продать, и совсем неинтересно возиться с каждым клиентом, учитывать пожелания покупателей, исправлять возможные изъяны. Потому населению нужны доступные банковские кредиты для ремонта квартир. Раньше, в бытность конкуренции на кредитно-финансовом рынке, многие банки практиковали такие кредитные линии. Но после памятной реструктуризации банковского сектора количество финансовых структур сократилось вдвое, уровень конкуренции заметно упал и сегодня такие кредитные продукты ушли в небытие. Все это следствие отсутствия конкуренции.
Сегодня строительные кооперативы широко практикуют рассрочку по платежам на время строительства. При этом компании не заинтересованы растягивать оплату дольше сроков готовности здания. Секрет прост. Жилой дом возводят где-то за три года, а в процессе работ, особенно на начальном этапе строительства, застройщику нужны деньги. Когда здание отстроят, в этом уже нет необходимости.
Вполне реальные проценты
Специалист подтвердил наше наблюдение. Жилье по беспроцентным внутренним кредитам обходится покупателю дороже разового платежа на 15-20%. Как правило, нулевые процентные ставки компенсируют наценкой к стоимости приобретаемой квартиры. А ведь по сути это компания совершенно бесплатно получает заемные средства от клиентов, тогда как в банке ей придется заплатить солидные проценты по займу:
- Природа наценок и процентов по внутренним кредитам проста: строительный бизнес ищет возможность заработать. Застройщику требуются деньги, особенно в начале строительства, когда закладывается фундамент здания и он играет по правилам рынка. Дорогие банковские кредиты невыгодны строительным компаниям и покупателям.
:640.jpg)
