Вопрос о том, кто должен нести расходы на ремонт и улучшения, произведенные в арендованном имуществе после прекращения договора, является одним из наиболее частых предметов споров в арендных отношениях.
Как передает Oxu.Az, об этом сообщили в Верховном суде Азербайджанской Республики (АР).
Коммерческая коллегия Верховного суда АР в одном из своих последних решений выразила важную правовую позицию по этому поводу.
В данном деле арендатор, указав на проведение за свой счет крупномасштабных ремонтных работ, реконструкции и улучшений в нежилом помещении, потребовал взыскать эти расходы с арендодателя.
В договоре аренды, заключенном между сторонами, было заранее оговорено, что при расторжении договора движимая мебель и оборудование могут быть забраны арендатором, а неотделимые улучшения и иное оборудование остаются в собственности арендодателя.
Правовая позиция Верховного суда по данному вопросу приведена далее.
Верховный суд подчеркивает, что при наличии договора между сторонами в первую очередь применяются его условия.
Статья 680 Гражданского кодекса устанавливает общее правило возмещения расходов, понесенных нанимателем (арендатором). Согласно данной статье, наймодатель (арендодатель) обязан возместить необходимые расходы, понесенные нанимателем (арендатором) для содержания или восстановления имущества. Возмещение же иных расходов, понесенных на улучшение имущества, в том числе расходов на его совершенствование, разрешается в соответствии с правилами ведения чужих дел без поручения.
Однако эти правила не препятствуют достижению сторонами иного соглашения в договоре и применяются лишь тогда, когда стороны не предусмотрели иное регулирование договором. То есть, если стороны заранее урегулировали в договоре правовую судьбу улучшений и вопрос выплаты их стоимости, возникший впоследствии спор должен разрешаться именно на основании этого соглашения.
В рассматриваемом деле договором было предусмотрено, что неотделимые улучшения арендованного объекта остаются в собственности арендодателя, и при этом не было установлено никакого обязательства по компенсации их стоимости арендатору.
По этой причине Верховный суд пришел к выводу, что правовые основания для последующего требования арендатором расходов, понесенных на улучшения, с арендодателя отсутствуют.
Правовые рекомендации для предпринимателей следующие:
- данная правовая позиция показывает, что до начала работ по ремонту и реконструкции арендованного объекта их правовая судьба должна быть четко определена в договоре. В договоре необходимо четко указать:
- как будет определяться правовая судьба отделимых и неотделимых улучшений арендованного объекта после прекращения договора;
- будет ли компенсироваться арендатору стоимость улучшений, которые останутся в собственности арендодателя.
