В рамках масштабной программы градостроительной трансформации Баку, направленной на модернизацию архитектурного облика столицы, процессы сноса старого жилого фонда и возведения современных комплексов набирают обороты. Однако эти процессы нередко сопровождается острыми социальными конфликтами. Камнем преткновения становится определение размера компенсации: финансовые ожидания собственников жилья часто кардинально расходятся с расчетами строительных компаний. Когда консенсус не достигается за столом переговоров, споры перетекают в залы судебных заседаний.
Съемочная группа Baku TV отправилась на одну из территорий, где, согласно генеральному плану, в ближайшее время планируется проведение демонтажных работ, чтобы услышать мнения сторон.
"Ситуация крайне запутанная: каждый говорит свое, за квартиры предлагают совершенно разные суммы, никакой единой системы нет", - поделился один из местных жителей.
Другой гражданин в беседе с журналистами подчеркнул субъективный фактор в этом процессе, отметив, что итоговая сумма компенсации зачастую зависит не столько от реальной стоимости жилья, сколько от умения вести жесткие переговоры и настойчивости собственника.
Эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев внес ясность в юридические и экономические аспекты происходящего. По его словам, важно различать два механизма сноса, действующих в столице, так как они имеют разную правовую природу. Первый - это изъятие земель для государственных нужд (строительство дорог, парков, стратегических объектов), второй - инвестиционные проекты частных девелоперов по замене аварийного жилья на современные высотки.
"Когда земли изымаются для государственных нужд, процедура строго регламентирована: существующая недвижимость оценивается исходя из текущей рыночной стоимости, и гражданам выплачивается денежная компенсация. В случае же со сносом, проводимым частными строительными компаниями (часто в рамках пилотных проектов по реновации), механизм иной. В подавляющем большинстве случаев собственникам предлагают бартер: квартиры в новом доме, который будет построен на этом же месте, причем обычно с увеличением жилплощади на 10-20%. Денежная компенсация в таких проектах встречается реже и является предметом индивидуальной договоренности", - отметил эксперт.
Анализируя конфликтные ситуации, он отметил, что если предложенная застройщиком сумма кажется гражданину заниженной, или же застройщик считает аппетиты владельца необоснованно завышенными, спор переходит в правовую плоскость.
"Судебная практика показывает, что в таких случаях привлекаются независимые оценочные компании, обладающие соответствующей лицензией. Их задача - определить объективную рыночную стоимость имущества без учета спекулятивных ожиданий. Именно на основании заключения этих экспертов суд выносит решение о финальной сумме компенсации, которая становится обязательной для обеих сторон", - сказал Эльнур Фарзалиев.
