:1200.jpg)
В начале марта текущего года стало известно, что в Азербайджане предлагается законодательно запретить продажу квартир в многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве частной собственности в государственном реестре недвижимости (без "купчей"). Если квартира не допущена к эксплуатации государственной приемной комиссией в установленном законодательством порядке, то продавать ее нельзя.
Буква закона
А что делать, если речь идет о продаже квартир в недостроенных зданиях (продажа жилья строительными компаниями на стадии котлована)? Чтобы выяснить, на что гражданам стоит обратить внимание перед покупкой жилья, Media.Az обратилась к юристу Руслану Гусейнову.
"Чтобы потенциальный покупатель получил выписку (более известную в народе как купчая) в государственном реестре недвижимости, здание должно быть полностью достроено и сдано в эксплуатацию (после проверки МЧС). Выписка - это официальный документ, содержащий информацию о собственнике и характеристиках объекта, наличии или отсутствии ограничений и другие важные сведения об объекте недвижимости. На стадии фундамента ни одна компания не сможет выдать клиентам выписку", - сказал юрист.
Дело в том, что компании-застройщики не имеют права продавать недвижимость в недостроенном здании. Как пояснил Р.Гусейнов, обычно на стадии котлована подразумевается продажа не квартиры, а доли в строительстве, что является законным.
"Конечно, в таком случае существуют определенные риски - компания может разориться в процессе строительства, работы не завершатся, и лица, купившие доли могут остаться как без денег, так и без квартир. Все дело в том, что покупка доли обходится намного дешевле, чем приобретение готовой квартиры. Но одновременно это и очень рискованно. Необходимо добиться того, чтобы строительные компании указали в договоре крайний срок завершения строительства и дату выдачи выписки. В этом же документе должно быть написано, что продается не квартира, а доля в строительстве", - пояснил эксперт.
В свою очередь, адвокат Афган Мамедов отметил, что продажи на стадии котлована продолжаются и сейчас.
"В этом нет ничего удивительного, потому что гражданский и жилищный кодексы Азербайджанской Республики позволяют осуществлять такие сделки, это не противоречит закону. Конечно, существуют определенные финансовые риски. К сожалению, во многих случаях строительные компании хоть и продают доли в строительстве на законных основаниях, но часто не достраивают здания. Возникает конфликт между строительной фирмой и собственниками доли", - сказал А.Мамедов.
По словам юриста, чтобы снизить возможные риски перед сделкой важно проверить финансовое состояние строительной компании, объем выполненных работ на сегодняшний день и продолжительность их деятельности. Как правило, проблемы возникают в основном у компаний, которые только начали свой бизнес. Разумеется, подобные предостережения полностью не застрахуют покупателей от возможных рисков, но существенно снизят вероятность потери денег.
Прокомментировал Р.Гусейнов и отказ строительных компаний сообщать покупателям сроки выдачи документов для оформления квартир:
"Это может происходить по многим причинам: строительная компания не завершила работу вовремя, произошло какое-либо другое непредвиденное обстоятельство или компания-застройщик уклоняется от своих обязательств. В этом случае покупатели должны требовать свои права в соответствии с условиями договора. Чтобы иметь возможность претендовать на возмещение убытков, пострадавшие должны убедиться, что их требования отражены в договоре, который они подписали, в противном случае доказать что-либо не получится", - предупредил эксперт.
Отметим, что список документов, который требуется для получения выписок через сеть ASAN-центров, обнародовало Государственное агентство по обслуживанию граждан и социальным инновациям, действующее при Президенте Азербайджана. Согласно данным, для регистрации первичных прав на жилье необходимо решение общего собрания жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилой площади, финансовая справка об уплате обязательств по доле в кооперативе и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Разумеется, это касается только зданий, построенных строительными компаниями, которые прошли процесс государственного приема/сдачи и включены в базу Службы государственного реестра недвижимого имущества при Госкомитете по имущественным вопросам Азербайджана.
Проверка МЧС
Перед сдачей отстроенных зданий в эксплуатацию сотрудники Министерства по чрезвычайным ситуациям (МЧС) осуществляют проверку. Как пояснили Media.Az в ведомстве, в соответствии с правилами осуществления государственного надзора за строительством, утвержденными Указом Президента Азербайджана, осуществляется поэтапный контроль за объектами строительства.
"При этом ведется надзор за выполнением строительных работ в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденным авторским и техническим проектом. Кроме того, мы следим за соответствием проектным данным при использовании строительных материалов с привлечением специальных лабораторий, а также проверяем наличие сертификатов, которые должны соответствовать государственным стандартам.
После завершения строительства оформляется совместный акт с участием представителей Государственной строительной инспекции, заказчика, подрядчика и проектировщика о готовности к эксплуатации строительного объекта", - пояснили в МЧС.
В Министерстве также упомянули и незаконные постройки, отметив, что они сосредоточены в основном на земельных участках, не предусмотренных под строительство жилых зданий. Такие частные постройки встречаются в поселках Раманы, Баладжар и Кешля, а также Хатаинском и Сабунчинском районах, т.н. "20-ом участке", а также оползневой зоне в Ени Гюнешли.
"Гражданам, которые намереваются приобрести жилье в многоквартирном или частном доме, в первую очередь рекомендуется проверить наличие правоустанавливающий документации на земельный участок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с подобными проблемами", - предупредили в МЧС.
Право собственности на незаконную постройку получат не все
В городе немало незаконных построек, которые будут сноситься в обязательном порядке. Как в этом случае поступать обладателям такой недвижимости? Могут ли они успеть легализовать свое право на жилье?
Еще в феврале 2023 года представители департамента Государственного реестра и единого кадастра недвижимости Государственного комитета по вопросам имущества Азербайджана заявили журналистам, что для получения выписки из реестра - документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество, все документы, представляемые гражданами, должны строго соответствовать требованиям законодательства.
Отметим, что для регистрации уже построенного жилого дома необходимы следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности, аренды или пользования землей;
- решение о разрешении на строительство;
- архитектурно-плановая часть строительного проекта;
- разрешение на эксплуатацию строительного объекта.
Однако владельцы домов, которые были незаконно построены в опасных зонах без учета того, что по территории проходили линии телекоммуникаций, газовые, электролинии или линии водопровода, такой документ получить не смогут. Согласно нормативам строительства, на таких территориях строительство запрещено. Также оно запрещено на сельскохозяйственной или промышленной земле.
