Azərbaycanda son illər daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı çox sayda vətəndaş şikayəti müşahidə olunur. Eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması, illərlə verilməyən çıxarışlar, hüquqi statusu qeyri-müəyyən olan yaşayış binaları, məhkəmələrdə davam edən mübahisələr sistemli problemlərin mövcudluğundan xəbər verir. Bu hallar təkcə bəzi tikinti şirkətlərinin məsuliyyətsizliyi kimi deyil, mənzil-tikinti sektorunda institusional və hüquqi boşluqların nəticəsi kimi qiymətləndirilməlidir. Bəs, problem haradan qaynaqlanır və niyə illərdir həllini tapmır?
Mənzil-tikinti kooperativlərinin (MTK) fəaliyyət mexanizminə nəzər saldıqda problemin kökü daha aydın görünür. Faktiki olaraq MTK-lar tikintini öz vəsaiti hesabına deyil, gələcək alıcıların ödədiyi pullar hesabına həyata keçirir. Yəni riskin əsas yükü tikinti şirkətinin deyil, vətəndaşın üzərinə düşür. Lakin bu maliyyə münasibətləri çərçivəsində alıcıların hüquqlarını effektiv şəkildə qoruyan hüquqi mexanizmlər ya mövcud deyil, ya da tam olaraq tətbiq edilmir. Tikinti mərhələsində olan mənzil hüquqi baxımdan hələ mövcud daşınmaz əmlak sayılmır, lakin praktikada sərbəst şəkildə alqı-satqı predmeti kimi təqdim olunur. Bu paradoks həm hüquqi, həm də iqtisadi riskləri dərinləşdirir. Müqavilə münasibətlərində də ciddi problemlər mövcuddur. Mənzil alqı-satqısı ilə bağlı bağlanan müqavilələrin böyük hissəsi notarial qaydada təsdiqlənmir, dövlət reyestri ilə inteqrasiya olunmur və satış üzərində real vaxt rejimində nəzarət mexanizmi yoxdur. Bu isə eyni mənzilin müxtəlif tarixlərdə, müxtəlif şəxslərə "satılmasına" şərait yaradır. Kağız üzərində bağlanan müqavilələr hüquqi mübahisə predmetinə çevrildikdə isə məhkəmə prosesləri illərlə davam edir, vətəndaş həm maddi, həm də psixoloji zərərə məruz qalır. Bu vəziyyət hüquqi müəyyənlik prinsipini pozur və alıcını açıq şəkildə zəif tərəf mövqeyində saxlayır.
Digər mühüm problem mənzillərə çıxarışların illərlə verilməməsidir. Praktikada bu gecikmə MTK-lara mənzillər üzərində faktiki nəzarəti saxlamaq imkanı yaradır. Çıxarış olmadıqda vətəndaş öz mülkiyyət hüququndan tam şəkildə istifadə edə bilmir. Belə ki, mənzilini girov qoya, sata, ipoteka krediti cəlb edə və ya hüquqi müdafiə mexanizmlərindən effektiv şəkildə yararlana bilmir. Beynəlxalq təcrübədə isə çıxarış mülkiyyət prosesinin son mərhələsi deyil, əksinə, bazarda şəffaflığın, etimadın və hüquqi sabitliyin əsas şərti hesab olunur. Bir çox ölkədə çıxarışın verilməsi qanunla konkret müddətlə, adətən 30-90 gün arasında məhdudlaşdırılır və bu müddətin pozulması tikinti şirkətləri üçün ciddi hüquqi və maliyyə məsuliyyəti yaradır.
Mövcud vəziyyətin daşınmaz əmlak bazarına təsiri də danılmazdır. Hüquqi qeyri-müəyyənlik bazarda risklərin artmasına səbəb olur. Alıcı risk gördükdə onun davranışı dəyişir, bazarda selektivlik artır. Nəticədə çıxarışı olan mənzillər süni şəkildə bahalaşır, çıxarışı olmayan mənzillər isə dəyərindən ucuz satılır və ya yalnız nağd şəkildə dövriyyəyə daxil olur. İpoteka bazarı daralır, banklar riskli obyektlərdən uzaq durur, qeyri-şəffaf alqı-satqı təşviq edilir. Beləliklə, hüquqi risk qiymətlərin formalaşmasında "gizli xərc"ə çevrilir və bu xərcin yükünü yenə də vətəndaş daşıyır.
Bir sıra ölkələr bu risklərin qarşısını almaq üçün hüquqi tənzimləməni texnologiya ilə birləşdirən yanaşmaya üstünlük veriblər. Mənzillər vahid elektron reyestrdə qeydiyyata alınır, hər bir obyekt unikal identifikasiya kodu ilə izlənilir və təkrar satış texniki olaraq mümkünsüz hala gətirilir. Almaniya, Norveç, İsveç kimi ölkələrdə mənzil alqı-satqısı zamanı ödəniş birbaşa tikinti şirkətinə deyil, eskrou (mərkəzləşdirilmiş depozit) hesabına yönəldilir. Mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilmədən və tikinti üzrə öhdəliklər yerinə yetirilmədən bu vəsaitdən istifadə edilmir. Bu mexanizm həm alıcını qoruyur, həm də satıcını öz öhdəliklərini vaxtında və tam şəkildə yerinə yetirməyə məcbur edir.
Azərbaycanda mənzil-tikinti sektorunda hüquqi tənzimləmələr müəyyən çərçivə təmin etsə də, bəzi sahələrdə boşluqlar qalır. "Mülki Məcəllə və Mənzil-tikinti kooperativləri haqqında" Qanun alıcıların hüquqlarını qorumaq baxımından tikinti mərhələsində olan mənzillərin satışını tam əhatə etmir və risklərin bölgüsündə müəyyən qeyri-müəyyənlik yaradır. Nəticədə, mənzil hələ tikilməmiş mərhələdə alqı-satqı predmetinə çevrilə bilir ki, bu da hüquqi və iqtisadi riskləri artırır. Müqavilələrin icrası və qeydiyyat məsələlərində isə "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanun və "Notariat haqqında" Qanun mühüm rol oynayır. Praktikada müqavilələrin notarial təsdiqi və dövlət reyestrinə inteqrasiyası bəzən gecikir, bu da eyni mənzilin təkrar satılması riskini azalda bilmir və hüquqi mübahisələrin yaranmasına səbəb olur. Çıxarışların verilməsi ilə bağlı isə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müddətlər "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanun reallıqda uzun çəkir ki, bu da alıcının mülkiyyət hüquqlarından tam istifadə imkanını məhdudlaşdırır. Analitik yanaşma göstərir ki, hüquqi və texnoloji tədbirlərin birləşdirilməsi bazarda şəffaflığın artırılmasında effektiv ola bilər. Tövsiyə olunur ki, mənzillər vahid elektron reyestrdə qeydiyyata alınsın, satış yalnız notarial təsdiq və dövlət reyestri ilə inteqrasiya olunmuş formada aparılsın. Çıxarışların verilməsi üçün qanuni maksimum müddət müəyyən edilsin. MTK-ların maliyyə intizamı və məsuliyyəti gücləndirilsin və bununla bağlı Mülki Məcəllə, "MTK-lar haqqında" Qanun və "Notariat haqqında" Qanuna müvafiq dəyişikliklər edilsin. Eskrou mexanizmi kimi beynəlxalq təcrübələr tətbiq olunsun ki, alıcı və satıcı hüquqlarının balanslaşdırılmasına dəstək verilsin.
Bu zaman ödənişlər alıcının qorunması üçün eskrou - mərkəzləşdirilmiş depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilməli və mülkiyyət hüququ reyestrdə rəsmiləşdirilmədən vəsaitdən istifadə olunmamalıdır. Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, hüquqi tənzimləmə rəqəmsal nəzarət mexanizmləri ilə birləşdirildikdə real və davamlı nəticə verir. Azərbaycan üçün də çıxış yolu məhz bu yanaşmadan keçir. Rəsmi açıqlamalara görə, "Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı" informasiya sistemi layihəsi hazırlanaraq aidiyyəti dövlət orqanlarına təqdim olunub, razılaşdırma mərhələsindədir.
Emin Hacıyev
sabiq deputat, iqtisad elmləri namizədi
