Проливные дожди, накрывшие Баку и пригороды, уже начали отражаться на рынке недвижимости. В районах, где дома оказались под водой, владельцы всерьез задумываются о продаже, причем нередко с ощутимой скидкой, пишет газета "Каспий".
По оценкам участников рынка, в наиболее пострадавших от ливней зонах столичного мегаполиса цены на частные дома могут снизиться на 10-20%. Имеются в виду прежде всего низинные территории, где проблемы с дренажем и канализацией проявляются регулярно. На этом фоне усиливается разрыв между локациями. И если в одних районах собственники спешат избавиться от проблемной недвижимости, то в других, более сухих поселках, спрос, наоборот, растет, повышая цены на 5-10%.
Инфраструктурный ценз
Как отмечают риелторы, жители пострадавших районов уже выражают готовность продавать свою недвижимость даже с существенным дисконтом, поскольку опасаются повторных затоплений. Прежде капризы погоды не имели особого значения для цен и спроса на частные дома, теперь же рынок реагирует на экстремальные осадки незамедлительно.
- Ситуация с ливнями наглядно продемонстрировала уязвимость отдельных городских районов, и рынок недвижимости уже начал под это подстраиваться, - поясняет эксперт по недвижимости Рамиль Османлы. - В тех локациях, где подтопления приобретают регулярный характер, мы неизбежно увидим снижение покупательского спроса, а это в свою очередь напрямую отразится и на ценовой политике.
Нужно понимать, что пока вопросы организации дренажных систем и модернизации инженерной инфраструктуры не будут полностью решены, риски повторения подобных сценариев на таких территориях сохраняются. При этом важно понимать: речь не идет о резком или повсеместном обвале цен на жилье. Дожди обнаружили уязвимость только отдельных территорий, и рынок недвижимости незамедлительно учел эти риски. Там, где подтопления приобрели системный характер, покупательский интерес сейчас, естественно, падает, что неизбежно тянет за собой и цены. Ведь угроза повторения подобного сохраняется.
Тем не менее это не станет поводом для обвального или повсеместного удешевления жилья. Скорее всего, у нас сформируется более дифференцированный рынок, а покупатели будут тщательнее оценивать не только сам дом, но и окружающую среду. Люди сейчас уже понимают, что при покупке недвижимости важны не только площадь и ремонт, но и рельеф, состояние коммуникаций, наличие ливневой канализации. Все это постепенно становится частью ценообразования.
На разных берегах
Пока сложно говорить о точных масштабах влияния подтоплений, поскольку еще нет полной картины ущерба по всем районам страны. Однако тенденция уже очевидна: природные риски начинают играть заметную роль в принятии решений на рынке недвижимости. И если инфраструктурные вопросы будут последовательно решаться, по мнению специалистов, влияние таких рисков со временем может снизиться. Но в данный момент рынок реагирует очень чутко.
Стихия разделила владельцев загородных домов на два берега, говорит риелтор Маис Гулиев.
- После ливней заметнее разница между локациями: одни теряют в привлекательности, а другие, наоборот, усиливают свои позиции. И в первую очередь давление испытывают районы с системными проблемами инфраструктуры. Там, где вода скапливается регулярно, ликвидность жилья снижается, сделки затягиваются, а покупатели требуют скидки.
Для таких объектов возможные риски становятся частью цены. Параллельно растет интерес к более устойчивым загородным территориям. Речь идет о районах с нормальной дренажной системой, на возвышенностях или с уже решенными инженерными вопросами. Здесь спрос остается стабильным, а в отдельных случаях даже растет.
Реакция рынка заметна и в цифрах. В центральных районах столичного мегаполиса стоимость частных домов в среднем варьируется в пределах 150-500 тыс. манатов в зависимости от района и участка. А в более доступных сегментах подальше от делового центра Баку можно найти недвижимость за 70-130 тыс. манатов, тогда как в прибрежных престижных поселках цены значительно выше.
На этом фоне последствия ливней усиливают расслоение рынка. Как уже говорилось, в зонах подтопления владельцы готовы идти на уступки, и именно здесь формируется локальное снижение цен. В отдельных случаях речь может идти о существенном дисконте, особенно если дом требует ремонта или имеет проблемы с фундаментом.
В то же время в районах с устойчивой инфраструктурой и благоприятным рельефом ситуация прямо противоположная. Здесь сохраняется рост, который в среднем по рынку оценивается на уровне 5% в год, а в более безопасных частях главного города страны он может быть выше за счет перераспределения спроса.
Капризы погоды и цены на жилье
Ценовая ситуация в земельном сегменте тоже демонстрирует видимую неоднородность. Если в пригородах стоимость участков варьируется в пределах 20-50 тыс. манатов, то в центральных зонах ценники на порядок выше. Как и в случае с готовым жильем, ключевую роль здесь играют инфраструктура и географическое положение. В результате на рынке формируется новая модель ценообразования.
Прежде определяющим условием стоимости участков под строительство были площадь и престижность района, а сейчас на первый план выходит безопасность. Отсутствие климатических рисков теперь определяет, будет ли объект дорожать вместе с рынком или, напротив, потеряет былую ликвидность. Так что в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, будет адаптироваться к новым условиям, считают эксперты. При этом общий тренд на повышение столичной недвижимости сохранится, но внутри сегмента частных домов динамика станет более разнонаправленной.
