"Наш дом - это не просто две комнаты, это целый мир, где мы умещаем вселенные. Детский сад и школа находятся рядом. Мне нравится пешком отводить дочь в садик или наблюдать, как играет на ближайшей площадке наш сын. Ходить в магазины и кафе пешком - значит проводить время с семьей, а не в пробках. Это жилое пространство, где воплощаются мечты нашей семьи", - рассказала в интервью Report Чинара Мамедова, семья которой приобрела жилье по программе аренды с правом выкупа.
Эльвин Мухтаров, ее муж, говорит, что они - одна из тысяч семей, улучшивших свои жилищные условия благодаря механизму аренды с правом выкупа: "После женитьбы мы изучили возможности льготного жилищного обеспечения в нашей стране. Мы решили, что нам больше всего подходит этот проект - достаточно внести предоплату за 12 месяцев аренды, чтобы въехать в отремонтированную квартиру. Мы живем в этой квартире уже три года и очень довольны условиями".
Впервые на Южном Кавказе
Программа аренды жилья с последующим выкупом - самый "молодой" инструмент жилищного финансирования, применяемый в Азербайджане. Этому механизму, реализуемому Ипотечно-кредитным гарантийным фондом (ИКГФ), всего 7 лет.
Эта модель облегчает финансовое планирование семей благодаря долгосрочным и стабильным условиям платежей и защищает их от влияния роста цен на рынке. В то же время механизм делает приобретение жилья более гибким и доступным для молодежи и молодых семей.
Заместитель директора департамента арендного жилья ИКГФ Аслан Зейналов приводит статистические данные и перечисляет преимущества данного инструмента: "Механизм аренды жилья с правом выкупа был создан указом Президента Азербайджана Ильхама Алиева от 25 января 2019 года и открывает дополнительные возможности для улучшения жилищных условий граждан. Цель механизма - улучшить жилищные условия граждан, личных накоплений которых недостаточно для этого. За короткий период, благодаря этому механизму, более 9 300 семей улучшили свои жилищные условия. Только в 2025 году в рамках механизма было оформлено 2 813 договоров аренды, что более чем на 50% превышает показатель 2024 года".
Представитель фонда сообщил, что молодежь и молодые семьи составляют более 60% из тех, кто пользуется арендным жильем, соответствующим современным стандартам и с полной отделкой: "На сегодняшний день гражданам предложены квартиры в аренду с правом выкупа по 17 различным адресам: в Баку (8 адресов), Сумгайыте (3 адреса) и Абшеронском районе (6 адресов)".
Одним из факторов, делающих аренду с правом выкупа удобной, является то, что этот механизм применяется не к отдельным категориям, а ко всем гражданам, имеющим официальный доход. Достаточно, чтобы заявитель отвечал достаточно мягким требованиям оценивания.
Зейналов подчеркнул, что спрос на этот продукт постоянно растет у населения: "Интерес к механизму аренды жилья растет с каждым годом. Это подтверждают и статистические данные. Только в 2025 году поступило более 30 000 электронных заявок, что более чем вдвое превышает показатель 2024 года. Как известно, арендное жилье предоставляется гражданам на долгосрочной основе, сроком на 25 лет. Одним из важнейших преимуществ этого механизма является то, что размер ежемесячного платежа, установленный при заключении договора, остается неизменным на протяжении всего срока аренды. Между тем, на рынке недвижимости наблюдается устойчивая тенденция роста цен, и этот рост напрямую влияет на рынок аренды. Механизм арендного жилья защищает граждан от такого влияния и, как следствие, защищает их от риска повышения цен. Это создает долгосрочную социальную и экономическую безопасность для семей со средним и низким доходом. Еще одно важное преимущество заключается в том, что механизм аренды жилья позволяет гражданам более эффективно использовать свои личные сбережения. Особенно если учесть, что граждане пытаются накопить средства для покупки жилья на протяжении длительного времени, однако из-за постоянного роста рыночных цен реальная стоимость этих накоплений снижается".
Те, чьих личных сбережений достаточно для первоначального взноса по ипотечному кредиту, могут воспользоваться ипотекой.
Отметим, что первая организованная система ипотечного кредитования при прямой поддержке государства на Южном Кавказе была создана именно в Азербайджане. С помощью этого инструмента, созданного указом главы государства в 2005 году, на сегодняшний день более 58 400 граждан получили кредиты на сумму свыше 3.9 млрд манатов.
В настоящее время максимальная сумма кредита по стандартной (коммерческой) ипотеке составляет 150 000 манатов с годовой процентной ставкой 8%, а по льготной ипотеке - 100 000 манатов с процентной ставкой 4%.
Наряду с государственным сектором, работники частного сектора также могут воспользоваться этой системой. 43% граждан, обеспеченных жильем за счет стандартных ипотечных кредитов, работают в частном секторе.
Доступные условия, приемлемые цены, превосходная инфраструктура
За последние 10 лет в политике, направленной на улучшение жилищных условий населения в Азербайджане, важную роль играет Государственное агентство жилищного строительства (MİDА). Благодаря деятельности агентства тысячи семей были обеспечены новым жильем по доступным ценам и на приемлемых условиях. Реализуемые проекты способствуют улучшению жилищных условий людей не только в столице, но и в регионах.
"Чтобы стать обладателями жилья, мы в первую очередь сопоставляли свой бюджет с предложениями на рынке. И нашей семье удалось приобрести квартиру, выплатив всего 10% от ее стоимости в качестве первоначального взноса. Это было очень выгодно для нас. Процент по льготному ипотечному кредиту низкий - 4%. А то, что цена дома была значительно ниже рыночной, стало для нас настоящей возможностью", - говорит Фирдовси Алызаде, который стал владельцем квартиры в одном из жилых комплексов, реализованных MİDА в городе Баку.
По его словам, это не просто комплексы из жилых домов, а тщательно продуманный проект, направленный на решение социальных проблем: "Инфраструктура превосходная. Система общественного транспорта очень хорошо организована, и мы легко добираемся до работы. Жить в таком современном и удобном комплексе, будучи молодой семьей, - это действительно прекрасное чувство".
Руководитель аппарата MİDA Джамшид Амиров заявил Report, что создание Государственного агентства жилищного строительства указом президента Ильхама Алиева в апреле 2016 года стало крайне важным шагом в направлении улучшения жилищно-бытовых условий граждан и усиления их социальной защиты: "С момента начала деятельности Агентство осуществило и продолжает реализацию 19 проектов в Баку и регионах. Из них 16 - это проекты льготного жилья, а 3 - проекты, реализуемые в Карабахе в рамках программы "Великое возвращение".
Глава аппарата сообщил, что в настоящее время строительство по 8 проектам завершено, работы еще по 8 проектам продолжаются: "В рамках завершенных проектов построено около 12 000 квартир, 5 школ, 9 детских садов, 1 медицинский центр и 1 торговый центр. В целом в рамках проектов Агентства более 11 000 семей приобрели жилье. Квартиры, предоставляемые гражданам, не только полностью отремонтированы, но и оснащены кухонной мебелью, системой отопления и счетчиками воды, электроэнергии и газа. Продажа квартир осуществляется как по льготным ипотечным кредитам, так и за счет собственных средств граждан".
В рамках продолжающихся проектов планируется строительство более 6 000 квартир, 2 школ и 5 детских садов. В то же время выделен новый земельный участок в городе Сальяне, проводятся мониторинги и в других регионах.
Представитель MİDA подчеркнул, что на освобожденных от оккупации территориях также реализуются масштабные проекты: "В Физулинском жилом комплексе построено 846 квартир, в Джебраильском - 712 квартир. В Ходжалы капитально отремонтировано 15 жилых домов, состоящих из 180 квартир".
Великое возвращение: от палаточных городков до современных городов
Говоря об освобожденных территориях, следует отметить, что реализация программы "Великое возвращение" позволила в короткие сроки обеспечить жильем десятки тысяч бывших вынужденных переселенцев, которые проживали в трудных условиях.
Заместитель председателя Государственного комитета по делам беженцев и вынужденных переселенцев Фуад Гусейнов заявил Report, что на сегодняшний день на освобожденных территориях проживают в общей сложности более 85 000 человек: "В их числе не только бывшие вынужденные переселенцы, но и специалисты, работающие над проектами в регионе, сотрудники, работающие в местных подразделениях различных государственных органов, а также лица, работающие на возобновивших деятельность предприятиях и объектах здравоохранения, образования, культуры, туризма, промышленности и энергетики. В настоящее время в Карабахском и Восточно-Зангезурском экономических районах построены или восстановлены и введены в эксплуатацию 41 населенный пункт".
Гусейнов напомнил, что азербайджанское государство принимало широкомасштабные меры по улучшению жилищно-бытовых условий вынужденных переселенцев и в годы, когда территории находились под оккупацией Армении: "Накануне президентских выборов 2003 года Ильхам Алиев провел свою первую встречу с избирателями в поселке, построенном для вынужденных переселенцев на территории Билясуварского района, где он объявил, что будут приняты необходимые меры для улучшения положения этой категории граждан и решения их проблем. Обещания, данные на той встрече, были выполнены на год раньше срока".
По словам зампреда, благодаря проделанной работе до 44-дневной Отечественной войны сотни тысяч вынужденных переселенцев были обеспечены новыми квартирами: "Устранение палаточных лагерей, временных жилищ из грузовых вагонов и поселков финского типа была завершена именно в период первого президентства Ильхама Алиева, а переселение вынужденных переселенцев в благоустроенные современные поселки с необходимой социально-технической инфраструктурой приобрело широкий размах. В результате проделанной работы уровень бедности среди вынужденных переселенцев был сведен к минимуму, более 320 000 вынужденных переселенцев были обеспечены квартирами и домами в более чем 120 новых современных поселках. Однако, несмотря на все принятые меры, все еще остаются семьи, живущие в тяжелых, аварийных условиях".
Отметим, что при организации возвращения в восстанавливаемые сегодня города и села на освобожденных от оккупации территориях приоритет отдается переселению именно бывших вынужденных переселенцев, живущих в тяжелых условиях.
Особая забота об уязвимых группах
В целом в социальной политике азербайджанского государства особое место занимает улучшение жилищно-бытовых условий уязвимых групп населения. В этом смысле программы, реализуемые Агентством социальных услуг при Министерстве труда и социальной защиты населения, служат повышению благосостояния семей шехидов, лиц с инвалидностью, связанной с войной, и других льготных категорий.
Эти инициативы не ограничиваются только обеспечением жильем, но и нацелены на их интеграцию в общество и улучшение качества жизни. Широкомасштабные меры поддержки демонстрируют приверженность государства принципу социальной справедливости.
Заместитель председателя правления Агентства социальных услуг при Министерстве труда и социальной защиты населения Фаиг Агаев рассказал Report о широком пакете поддержки в этой сфере: "Лица, признанные инвалидами в связи с защитой территориальной целостности, суверенитета, конституционного строя Азербайджана, семьи шехидов, независимо от даты постановки на учет, лица, признанные инвалидами в связи с ликвидацией аварии на Чернобыльской АЭС (в том числе с исполнением воинских (служебных) обязанностей), обеспечиваются жильем. Также распоряжением Кабинета министров №492s от 16 августа 2021 года предусмотрено улучшение социально-бытовых условий слепых, состоявших на учете на день вступления в силу этого распоряжения в городах Баку и Сумгайыте, а также в Абшеронском районе, и выпускников учреждений социального обслуживания и образовательных учреждений для детей, лишившихся родителей и оставшихся без родительского попечения".
Зампред сообщил, что Президент Ильхам Алиев всегда проявляет особую заботу о гражданах из уязвимых групп населения: "По указанию главы государства в послевоенный период программа обеспечения жильем и индивидуальными домами в рамках социального пакета поддержки, реализуемого Министерством для семей шехидов и участников войны, была расширена в 5 раз. Семьям шехидов и лицам с инвалидностью, связанной с войной, в постконфликтный период было предоставлено 7 200 квартир, а за весь прошедший период - 16 000 квартир. Также лицам с инвалидностью, связанной с войной, в послевоенный период было предоставлено 567, а за весь период применения программы - 7 700 автомобилей. Работа в этом направлении ведется на постоянной основе. В этом году также продолжаются работы по обеспечению жильем и автомобилями лиц из льготных категорий".
Агаев отметил, что процесс обеспечения жильем лиц из льготных категорий охватывает всю страну: "В предыдущие годы для граждан, проживающих в регионах, строились и предоставлялись индивидуальные дома. В настоящее время для граждан, стоящих в очереди, приобретаются квартиры в новых жилых домах, строящихся в городах и районах, где они проживают. В целом процесс осуществляется параллельно как в столице, так и в районах страны. Реализуемые в этом направлении меры вносят важный вклад в устойчивость долгосрочной политики социальной защиты. В то же время многократное расширение жилищного обеспечения в рамках пакета социальной поддержки в послевоенный период является показателем стратегического подхода государства к этой сфере и направлено на поэтапное обеспечение жильем всех льготников, стоящих на очереди".
Агаев сообщил, что вырученные от продажи жилья по линии Министерства средства идут на обеспечение жильем и частными домами семей шехидов и лиц с инвалидностью, связанной с войной, в различных регионах страны: "В рамках программы реализации жилья выставлены на продажу 3- и 4-комнатные, полностью отремонтированные квартиры в новых жилых домах в поселках Рамана и Умид в Баку, а также в Абшеронском и Самухском районах. С этими квартирами можно ознакомиться на портале ms.sosial.gov.az. Каждый гражданин может зайти на сайт, забронировать и приобрести квартиру по доступной цене".
Азербайджанская модель на фоне глобального жилищного кризиса
В глобальном масштабе жилищный кризис приобретает все более острый и системный характер. В настоящее время около 3 млрд человек в мире испытывают серьезные трудности с адекватным и доступным жильем, а 1.1 млрд проживают в неформальных поселениях и трущобах. Более 300 млн жителей планеты сталкиваются с проблемой бездомности.
Данные Программы ООН по населенным пунктам (UN-Habitat) и других международных институтов показывают, что такая ситуация угрожает не только социальной стабильности, но и здоровью людей, безопасности и экономике. Неудовлетворительные жилищные условия повышают вероятность распространения инфекционных заболеваний, углубляют социальное неравенство и ограничивают возможности участия на рынке труда.
Кроме того, быстрая урбанизация, рост населения, удорожание строительства и ограниченность земельных ресурсов являются одними из основных факторов, углубляющих глобальный жилищный кризис. Особенность проблемы в том, что она охватывает не только развивающиеся страны, но и развитые страны.
На таком глобальном фоне реализуемые в Азербайджане социальные и институциональные меры являются частью стратегии, направленной на формирование долгосрочных устойчивых решений.
Председатель Палаты оценщиков Азербайджана Нусрет Ибрагимов заявил Report, что Азербайджан выделяется системной и целенаправленной жилищной политикой в то время, когда глобальный жилищный кризис углубляется: "Механизмы государственной поддержки, социальные и льготные жилищные программы, внедрение единых реестров и механизмов прозрачного выбора позволяют обеспечить институциональную основу жилищного обеспечения. Это соответствует как подходу "жилье - это не право, а комплекс услуг, который должен быть обеспечен", подчеркиваемому в рамках 13-й сессии Всемирного форума градостроительства (WUF13), которая пройдет в Баку 17-22 мая, так и принятым во всем мире принципам социальной инклюзивности".
Глава палаты подчеркнул, что важнейшим результатом азербайджанской модели политики социального и доступного жилья является ее вклад в устойчивое городское развитие: "Социальные жилищные проекты служат не только обеспечению уязвимых групп более качественными условиями жизни, но и сохранению социального смешения в городах, то есть предотвращению вытеснения определенных групп на периферию. Эта практика совпадает с основными целями WUF с точки зрения равенства и социальной интеграции в урбанистической структуре городов".
По мнению председателя палаты, новые жилые массивы планируются не спонтанно, как раньше, а с учетом функционального зонирования, транспортных связей, вместимости социальной инфраструктуры, баланса озеленения и экологической нагрузки: "Это оптимизирует расстояния людей до работы, отдыха, социальных служб и общественного транспорта в соответствии с требованиями концепции "новой урбанизации", делая города более пригодными для жизни и комфортными. Развитие инфраструктуры параллельно с жилищными проектами является неотъемлемой частью современной городской политики, и в опыте Азербайджана этот принцип полностью себя оправдал. Созданные за последнее десятилетие новые жилые кварталы реализуются как единый комплекс вместе с транспортными узлами, школами, детскими садами, медицинскими учреждениями, парками и общественными пространствами".
Ибрагимов отметил, что улучшение жилищного обеспечения является одним из решающих факторов, усиливающих социальное равенство в стране: "Льготные жилищные и ипотечные программы серьезно влияют на социальное благополучие молодежи, государственных служащих, семей шехидов, ветеранов и других уязвимых групп, обеспечивая их более глубокую интеграцию в общество. Это эффективно влияет с точки зрения уменьшения социального расслоения и служит сохранению принципа равенства в городской среде. На фоне глобального жилищного кризиса механизмы, применяемые Азербайджаном, могут служить примером для стран региона".
Таким образом, накануне WUF13 достижения Азербайджана в сфере жилищного обеспечения становятся актуальными и на международном уровне. В то время как проблема жилищного обеспечения углубляется в разных странах, системный подход, демонстрируемый Азербайджаном в этой сфере, привлекает особое внимание. Социально ориентированные программы, инструменты финансирования льготного жилья и современные градостроительные подходы, реализуемые в стране, служат не только улучшению жилищных условий граждан, но и укреплению социального равенства.
